Уговор о промету непокретности закључен у форми јавнобележничког записа

ПРАВНИ СТАВ

Уговор о промету непокретности закључен у форми јавнобележничког записа представља подобнуисправу за упис права својине. Образложење Oсновни суд у Куршумлији пита: да ли закључениуговор о промету непокретности може да буде основ за упис права својине,ако има облик јавнобележничког записа. Стручна јавност је подељена. По једном становишту које заступајунеке катастарске управе, таква јавна исправа не може да буде основ за упис права својине.Ово становиште заснива се на члану 4. сада важећегЗакона о промету непокретности по коме се уговорио промету закључујуу облику јавнобележничке потврђене (солемнизоване) исправе; да је за овај правни посао искључиво надлежан јавни бележник на чијој се територији налази непокретност; и да уговор који није закљученна начин из става 1. до 3. не производиправно дејство (члан 4. став 4). Поред тога, основ за одбијање захтеваза упис присталица овог схватањаналазе и у правилима садржаним у Закону о државномпремеру и катастру и то: начелу законитости (члан 64), начелу одређености (члан 66); члану 87. по коме исправа о правномпослу под општих услова да би била подобназа упис мора: бити сачињена у писанојформи уз оверу потписа лица измеђукојих се исправасачињава; и на члану 93. Законао јавном бележништву по коме потврђивање исправе врши се стављањемклаузуле која је услов пуноважности правног посла. Закон о јавном бележништву је измењен(по ранијем тексту све исправесу сачињаване у облику јавнобележничког записа) па се број случајеваван тачно одређених у члану 82. Закона о јавном бележништву не може ширити.Тој аргументацији додаје се и ранији став (пракса)о строгости, заснованискључиво на језичкомтумачењу закона (Законао земљишним књигама), као и да су последња законскарешења резултат компромиса између две правосудне професије. Супротно,присталице другог мишљења (нотарии поједине геодетскеуправе) сматрајуда уговор о промету непокретности закључен у форми јавнобележничког записа представља ваљану и подобнуисправу за упис права својине. Свој став заснивајуна начелу аутономије воље (члан 10), члану 69. став 1. ЗОО по коме се ''уговорне стране могу споразумети да посебнаформа буде услов пуноважности њиховог уговора'', ставовима теорије и решењимаиз упоредног права по коме строжија форма конзумира мање строжију форму. Због значаја за правну праксу (управну и судску),Грађанско одељење Врховногкасационог суда је усвојилопредлог ради решавања спорногправног питања (члан 180. ЗПП), и убедљивомвећином гласоваусвојило предложени правнистав из следећих разлога: Јавно бележништво је служба од јавног поверења (члан 2. Закона о јавномбележништву); јавнобележничке исправе су исправе о правним пословима и изјавама који су саставилијавни бележници (јавнобележнички записи)..., као и потврде о чињеницама који су посведочили јавни бележници (јавнобележничке потврде (члан6)). По закону јавнобележнички записи представљају облик правног посла и сачињавају се: код уговора о располагању непокретностима пословно неспособних лица; код споразума о законскомиздржавању; код уговорао хипотеци и заложних изјава ако садрже изричитуизјаву обавезног лица да се на основу уговора пре доспелости обавезе може спровести принудно извршење(члан 82). Други облик (мање строг у погледу форме) јавнобележничке делатности представља оверавање нејавне исправе (соламнизација) а нарочито: уговора о прометунепокретности; уговора о хипотеци;заложне изјаве ако не садрже изричиту изјавуобавезног лица...; уговора којимасе заснивају стварнеи личне службености. Из изложеног произилази да је форма јавнобележничког записа строжија од оверавањанејавних исправа (солемнизације) с обзиромна врсту правнихпослова, њихов значаји субјекте заштите.Док код потврдеисправе закон прописује да јавни бележниксамо потврђује да је странкамау његовом присуствупрочитана исправа, да су оне изјавиледа је та исправау свему и потпуно одговарањиховој вољи и да су је својеручнопотписале, дотле код јавнобележничкогзаписа јавни бележник као стручно лице од јавног поверења сачињаватекст, потврђује идентитетстранака, упозорава их на правне последице неважећих уговора због чега јестепен поверењавећи него од обичне овере уговора. Странке својом вољом у складу са начелом аутономије воље могу уговорити у погледу форме (када је у питању конкуренција) и више од минимумаформе. Тиме се не вређају ни јавни,ни приватни интереси. Форма није сама себи циљ. Ако се прописи у форми тумаче систематски и циљно, јасно је да јавнобележнички запис представља исправу подобнуза упис права својинеи само због те условноречено ''мане'', Јавни регистар(катастар) не може одбацити или одбитизахтев за упис права својине. Усвојениправни став заснован је и на ставовиматеорије и упореднепраксе. Наиме, у теорији постоји сагласност да у уговорном праву постојислобода уговарања која подразумева и слободанизвор форме у којој ће странке исказати сагласност својих воља и да ограничење слободногизбора форме мора да буде изричитопрописано или уговорено (у нашем проблему законских ограничења и забрана нема). Самим тим, странке имају потпуну слободу да форму учине захтевнијом и строжијом1. Још раније,пре доношења ЗОО (члан 69), проф Перовић у свој докторској дисертацији, између осталог, наводи: ''уговорна форма се може предвидети како за уговорекоји су по закону неформални, тако и за уговоре који су по законуформални додајућизаконској формииспуњење неке друге форме''2. У упоредном правуприсутно је становиште да оверавањепотписа може бити надомештено сачињавањем нотарског записа (Параграф 129, став 2.Немачког грађанског законика).

Изложенојаргументацији због садржинечлана 69. ЗОО у вези члана10. ЗОО, треба додати да јавнобележнички запис има ''предност'' и посебну погодност по уговорне стране јер може представљати извршну исправу,ако садржи изричиту изјавуобавезаног лица о томе да се на основу те исправеможе ради остварења дуговане чинидбе по доспелости обавезе непосредно спровести принудно извршење (члан 85). Странкесвакако могу имати интересда спорове реше без тражењасудске заштите пред парничнимсудом, када им закон омогућава директно принудно извршење (извршнипоступак). Управо овај последњиразлог може бити одлучујући мотив да странке уговоре строжију форму уговора о промету непокретности.

Из свега изложеног произилази да строжијаформа конзумира мање строгу,па ако је за пуноважност одређеног правног посла (уговора) предвиђена форманотарске овере исправа, посао ће бити пуноважан и када је закључен у облику јавнобележничкогзаписа.

1 Проф Марија Караникић Мирић, Правни факултет, БГД, ''Уговорна форма о отуђењу непокретности'', стр. 319 2 др Слободан Перовић, Формалниуговори у грађанском праву, научнакњига 1964. година, стр. 82

(Правни став усвојен на седници Грађанског одељења Врховног касационогсуда одржане 25.10.2016. године)